1. ¿Por qué contratar la administración de propiedades, si ello me implica un costo que puedo evitar?
La administración de propiedades tiene un costo aproximado de un 3% del valor locativo mensual. Este costo resulta despreciable respecto de los beneficios que la administración le ofrece. Usted se desvincula del trato directo con el inquilino: no más discusiones ni dolores de cabeza. La administración profesional compele al locatario a cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma. El servicio le incluye todas las consultas que desee realizar respecto del contrato en administración. Si tiene varias propiedades, centraliza todo en un solo lugar, y ni siquiera debe moverse de su casa: nosotros le depositamos mensualmente los importes que le correspondan. La administración es uno de los métodos de prevención más efectivos y económicos: piense que los honorarios de administración siempre son mucho más accesibles que los que corresponden a actuaciones judiciales posteriores.

2. Mi inquilino está atrasado ¿qué debo hacer?
Ante todo, no dejar pasar el tiempo. Todos los problemas se agrandan si no los enfrentamos a tiempo. Ante la mora del locatario, sea habitual o circunstancial, lo mejor es efectuar la consulta dentro de los 30 días.

3. Mi inquilino se atrasa permanentemente, y siempre termino cobrando el alquiler en varios pagos. ¿qué puedo hacer?
En primer lugar, es probable que la relación ya esté viciada. Esto quiere decir que ambas partes se han acostumbrado o dejado llevar por el comportamiento de la otra, y han dejado en segundo plano el cumplimiento del contrato. Es uno de los problemas más frecuentes. En ese caso, lo que aconsejamos es la delegación de la administración en manos de un tercero, para encauzar la relación y recuperar el respeto por lo pactado contractualmente.

4. El contrato con mi locatario está vencido hace tiempo, pero siempre hemos tenido una relación respetuosa y me ha cumplido ¿es necesario renovar el contrato?
Sí. Es muy importante que el contrato se encuentre vigente, sobre todo para que sean válidos los compromisos asumidos por los garantes o codeudores solidarios.

5. ¿Qué documentación debo solicitar antes de comprar una propiedad?
En primer lugar, es muy importante determinar si el agente inmobiliario con quien está tratando está legítimamente habilitado para recibir una seña o reserva. Esto se determina solicitándole al mismo la exhibición de la correspondiente autorización de venta. En segundo lugar, es muy importante antes de decidir la compra, solicitar una copia del reglamento de copropiedad y administración del edificio, si se trata de propiedad horizontal, así como del título de propiedad del inmueble. También habrán de solicitarse y verificarse los gastos propios del inmueble, así como las deudas que pudiere tener: a). Expensas; b). Alumbrado, Barrido y Limpieza del G.C.B.A. (para las propiedades ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), o impuesto municipal de que se trate; c). Rentas de la Provincia de Buenos Aires (si correspondiere); Aguas Argentinas S.A.; y servicios varios. Es común que junto con la autorización de venta el agente inmobiliario esté en condiciones de exhibir y entregar copias de un certificado de dominio -informe que expide el registro de la propiedad inmueble y que determina el estado de dominio y gravámenes que pudiera tener el mismo-, así como de un certificado de inhibiciones –informe expedido por el mismo ente en el cual constan las anotaciones personales que pudieren constituir impedimento para la venta-. Es sumamente importante solicitar toda esta información antes de decidir la compra, y exigir la entrega de todas las copias al momento de efectuar una reserva o seña. Asesórese adecuadamente con personas capacitadas para interpretar adecuadamente toda la documentación.

6. He colocado dinero en hipotecas, y ahora el deudor pretende cancelarme a razón de 1 peso por cada dólar ¿Debo aceptar? ¿Qué puedo hacer?
No. A partir de diciembre de 2001 ha surgido una serie de normativas que han dispuesto la tan mentada "pesificación" de las obligaciones. Esta normativa es muy profusa y dispar. Nuestro ordenamiento jurídico ofrece múltiples alternativas para defender sus derechos, las que deberán ser evaluadas para cada caso concreto. Lo más aconsejable es intentar un acuerdo concertado con la otra parte y sólo en caso de fracaso, ejercer sus derechos por otra vía.-

7. Mis deudores retrasan los pagos de las cuotas hipotecarias permanentemente, y debo concurrir a cobrar varias veces ¿Qué puedo hacer?
En primer lugar, es probable que la relación ya esté viciada. Esto quiere decir, que el deudor se ha acostumbrado a retrasar el cumplimiento de sus obligaciones, dejando en segundo plano el cumplimiento del contrato. Es uno de los problemas más frecuentes. En este caso, lo que aconsejamos es la delegación de la administración en manos de un tercero, para encauzar la relación y recuperar el respeto por lo pactado contractualmente.

8. Quisiera colocar dinero en hipotecas ¿es una inversión segura?
La seguridad de la inversión depende de una serie de factores endógenos y exógenos, y se mide en grados. La seguridad 100% no existe en ningún tipo de inversión, ni siquiera en el extranjero. Consecuentemente, la clave está en estudiar adecuadamente el perfil del solicitante y sus capacidades de pago; comparar ello con la cuota que estará a su cargo; evaluar adecuadamente la proporcionalidad del monto solicitado y el bien inmueble que estará afectado como garantía del pago; etc. (para más información ver ¿Qué es una hipoteca? en la sección de Notas de Interés). Todo ello debe estar en manos de expertos en la materia, para no tener sorpresas en el futuro.

9. ¿Cuánto me rinde el dinero colocado en hipotecas?
El rendimiento es variable, pues las tasas también lo son, en función de los plazos y de las condiciones generales de cada operación en particular. Las tasas de mercado actualmente oscilan entre un 15 y un 17% anual, libre de gastos para el acreedor. Todos los gastos son asumidos por la parte deudora. Ello significa, cada u$s 10.000 prestados, cuotas como se especifica a continuación:

A 12 meses: 12 cuotas de u$s 903,00 a 912,00
A 24 meses: 24 cuotas de 485,00 a 494,00
A 36 meses: 36 cuotas de 347,00 a 356,00
A 48 meses: 48 cuotas de 278,00 a 288,00

El personal del Estudio COHEN IMACH & RAMOS está altamente capacitado para efectuar las evaluaciones correspondientes, así como para percibir los pagos de las cuotas y entregárselos al acreedor mediante modalidad a convenir en cada caso. Todos los gastos de administración u honorarios son asumidos por la parte deudora, siendo la inversión libre de gastos para el acreedor.

¿Su pregunta no figura entre las listadas? Haga clic aquí para enviar una pregunta.

[ Quiero sumarme a la excelencia ]

Volver atras | Ir arriba